アンケートから解き明かす、ヴィンテージマンションの真価　vol.3

都心の由緒ある土地に立つヴィンテージマンション。有名建築家が手がけた高いデザイン性、行き届いた管理体制や、深いつながりがある住民のコミュニティの存在など、ヴィンテージマンションの魅力については、この連載でご紹介してきました。

1回目『R100 tokyo 会員が選ぶ「住みたい東京都心のヴィンテージマンション」人気の理由』
2回目『「広尾ガーデンヒルズ」と「2004年シリーズ」の魅力を深掘り』

今回まず注目したいのは「住みたい東京都心のヴィンテージマンション」アンケートで明らかになった、以下のヴィンテージマンションに対する不安についてです。

Q. ヴィンテージマンションは将来的に修繕費用が足りるのでしょうか？

A. 大きな問題はございません。ヴィンテージマンションは、長期修繕計画があり、計画どおりに修繕が行われている限り安心です。

最も多くの方が不安を抱えているのが修繕費用ですが、私は「大きな問題はない」と考えています。なぜなら、ヴィンテージマンションの多くは長期修繕計画がしっかりと立てられているからです。

購入の際は、その根拠となる資料のひとつに「管理に係る重要事項調査報告書」があります。これは仲介不動産会社から取り寄せるもので、修繕積立金の残高、管理費・積立金の滞納状況や値上げ予定、過去の修繕履歴、今後の長期修繕計画のほか、ペットの飼育、楽器演奏、専用使用権（駐車場・庭など）、民泊の可否、アスベストの有無などが記載されています。これを見て、疑問や不安があるときは、担当者や専門家に聞き、将来のシミュレーションをしてみるといいでしょう。

また、仲介不動産会社を通じ、管理組合の議案書、議事録等の直近の活動内容を確認することができる場合もあります。これにより、修繕積立金の変更予定、大規模な修繕積立金の負担がある時期などはもちろん、修繕費不足で工事が延期されていないか、住民間のトラブルの具体的な内容などもチェックしてみてください。「ここに住んだらどのような生活になるのか」と想像するヒントを得られることも多いです。

メンテナンスが正しく行われていれば、将来の物価上昇での負担増はありますが、極端に建物が劣化するリスクは低くなります。

Q. 耐震性はどのように判断したらよいでしょうか？

A.東日本大震災後の状況から考えるのがひとつの方法です。

将来の費用の次に、不安要素として挙げられたのが耐震性への疑問です。

これについては、「建築基準法の耐震基準」がひとつの目安になります。1981年6月1日以降に建築確認申請を受けていれば、いわゆる「新耐震基準」で建てられていますので、大地震（震度6強から震度7程度）でも倒壊しにくいという基準を満たしています。一方で、1950年から1981年5月31日までに確認申請を受けた建物に適用された「旧耐震基準」は、震度5程度で大きな損傷を受けないことを基準にしています。

例えば1995年に発生した阪神・淡路大震災では、「新耐震基準」で建てられた建物は比較的被害が少なった、という報道がありました。また、記憶に新しい2011年の東日本大震災では、震源地に近い仙台市で新耐震基準を満たすマンションの倒壊事例は限定的でした。東京都では、港区、渋谷区、千代田区、目黒区、品川区などの都心でも震度5強を記録。しかしこの時、都心のヴィンテージマンションの多くは、1950年以降の「旧耐震基準」で建てられたものでも、大きな被害が確認されなかったケースが多かったのです。私は当時、目白にある築40年程度の旧耐震基準のマンションにいましたが、壁にヒビさえ入りませんでした。

しかし、災害は誰も予期できません。今後も「絶対にダメージがない」という保証はありませんが、東日本大震災の状況を基準としてみるといいと思います。

この理由を考えると、まず土地そのものに地震に対する強さがあることが挙げられます。例えば武蔵野台地の高台である麻布、青山、白金、芝、番町、紀尾井町、麹町、目白、市ヶ谷あたりなど、都心のヴィンテージマンションの立地は、比較的硬い関東ローム層などの地盤に支えられ、江戸期から地盤のよさが評価されているところが多いです。

次に、当時最高の技術と素材で建てられていることも考えられます。1、2回目でもお話をしましたが、都心のヴィンテージマンションは、計画段階から「100年、200年と住み継がれる、ランドマークにする」という企業の威信がかかったものばかり。実際に施工会社を見ると、業界トップクラスの技術力を持つ企業がほとんどで、最上の素材が使われていることがリノベーション時にもわかります。

Q. 建物の古さへの理想的な対策は？

A.リノベーションで、心地よい住空間を実現することができます。

築年数が古い物件の場合、断熱性能、給排水管の状態など、気になる点も多いでしょう。

これらの問題の多くを解決するのは良質なリノベーションを行うことです。R100 tokyo でも、積み重ねてきた知見をもとに、快適な暮らしを実現するプランを提案しています。

例えば、古い建物は断熱性能が低いことが多いため、壁、天井や床に断熱材を追加したり、床暖房を敷設したりすることで、心地よい住空間をつくることができます。また、結露などの恐れがある場合は、ペアガラスや、防カビや害虫対策に優れた素材を活用。給排水管は、専有部分では長く使うための適切な処置を行います。共用部分の経年変化については管理組合の管轄ですが、都心のヴィンテージマンションではメンテナンスが徹底されているので、安心できるかと思います。

そのほか電気配線や間取りの変更なども、現代の暮らしに合わせて行います。ただ、RC壁式構造（柱と梁の代わりに、耐力壁で建物の荷重を支える）で壁を取り払えないケースや、マンションの世界観の統一のために使える素材や色が制限されているケースなど、工法に制限があることも。ご自身のリノベーションプランとともに、各マンションのレギュレーションに則った最適解をプロに相談してみてください。

Q. 管理組合はきちんと機能していますか？

A. 不動産会社を通して、透明性が高い運営が行われているか確認を。

管理組合が健全に機能している物件には共通点が3つあります。まずは住民の資産価値を守る意識が高いこと、それゆえに修繕積立金が十分にあること、最後に透明性が高い運営がされていることです。ヴィンテージマンションには弁護士、会計士、一級建築士、不動産の専門家、企業の経営者など高度な専門知識とスキルを持つ居住者がいることも少なくなく、透明性の担保につながっています。管理組合の運営状況を不動産会社に確認する際も、この3つのポイントについて聞くとよいでしょう。

R100 tokyo では、適正に管理組合が運営されている物件を取り扱っています。購入時に「住戸も気に入りましたが、ここの管理を買います」と言うお客様もいらっしゃるほどです。多くの住人が、適切な管理が資産価値の維持と向上に直結することを理解していらっしゃるので、20〜30年先を見据えた計画的なメンテナンスが実施されていることも多いようです。

とはいえ、最近の建築費高騰を踏まえると、修繕積立金については気になるところ。多くの場合、管理組合が主導し、毎月の負担を軽減するために、前倒しで増額するケースが見られます。

3つの極意をお教えします――ヴィンテージマンションを安心して購入するために

最後に、購入する前にぜひチェックしていただきたいポイントをまとめました。

 

ヴィンテージマンションは、新築時よりも価値が高くなったり、時間を経ることに価値を増す、別格の存在です。とはいえ、20年以上前に完成した建物なので、現代の基準や暮らしに合わない部分も出てきます。先に不安や違和感を覚える部分を押さえておくと、2世代、3世代と長きにわたって住み継ぎたくなる“あなたのための家”に出会えるはずです。