アンケートから解き明かす、ヴィンテージマンションの真価　vol.2

都心で緑豊かに暮らす「広尾ガーデンヒルズ」の価値

都心の好立地にある100㎡を超える物件を、20年以上扱ってきた R100 tokyo 。希少性の高いヴィンテージマンションを取得し、普遍的な価値を高めるリノベーションを行いました。大切にしているのは、その土地と建物の価値を解明し、本質的な価値を表現する暮らしの実現です。

私たちはこれまでに多くの住戸を手がけましたが、多くの研鑽を積んだのが、「広尾ガーデンヒルズ」だと考えています。このヴィンテージマンションの歴史は1970年代初頭にさかのぼります。日本赤十字社産院と日本赤十字社中央病院が統合し、建て替え計画が持ち上がりました。それに伴い、約6万㎡という広大な土地活用が課題となったのです。

その後、住友不動産、三菱地所、三井不動産、第一生命保険といった大手企業がタッグを組み、開発がスタート。設計を担当したのは三菱地所と、当時高い評価を得ていた建築家・圓堂政嘉さん。彼は設計にあたり、ロンドンのタウンハウスを研究したそうです。タウンハウスとは共同住宅のことで、なかには100年以上、何世代にもわたり住み継がれているものもあります。圓堂さんはプランニングから、「日本にも普遍的な価値を持つ集合住宅を作りたい」と考えていたのでしょう。バブル経済の黎明期である1983〜1986年にかけて完成した「広尾ガーデンヒルズ」の建物群が、長い歳月を経ても不動の人気を保っているのは、その思想が流れているからだと感じています。

広尾ガーデンヒルズは景観も美しく、ブラウンのタイルが印象的な建物に、美しいけやき並木が続いています。手入れが行き届いた植栽には、中木や低木がバランスよく植えられており、窓には木漏れ日がきらめきます。都心にいながら、緑豊かな環境で暮らせることも、広尾ガーデンヒルズの魅力です。

「広尾ガーデンヒルズ」の5つのエリア、それぞれの特徴と共通点

「広尾ガーデンヒルズ」は、5つの「ヒル」（エリア）があり、全15棟で構成されています。高層棟で構成された「イーストヒル」、一戸のスペースが広くセキュリティも強固な「サウスヒル」、敷地中央にある「センターヒル」、黄色の外壁タイルの「ウエストヒル」、公園に隣接し、植栽に囲まれた「ノースヒル」です。

それぞれ、建物の雰囲気は異なるのですが、共通しているのは、徹底した管理がされていることと、強固なセキュリティです。加えて、住民同士の良質なコミュニティが形成されていること。季節の行事やチャリティイベントなども開催され、同じ価値観を共有する居住者の方々が長きにわたり暮らしているマンションには、穏やかで豊かな空気感がある。これもまた、広尾ガーデンヒルズが支持される理由だと感じています。

住戸の間取りにも特徴があります。パブリックスペースとプライベートスペースのゾーニングを意識していたり、並んだ洋室の間仕切りを撤去すれば２つの部屋をつなげることもできます。これは、将来のライフスタイルの変化に伴う可変性も意識したのでしょう。また、リノベーションにあたっても、統一感を維持するための基本ルールがあります。私たちは、これらの特徴を生かして、普遍的な価値を高めるようなリノベーションを行ってきました。

広尾ガーデンヒルズは交通の便もよく、棟によっては駐車場が100％用意されています。現在、このようにゆとりがあるマンションを作るのは非常に難しいでしょう。この特別感も、人気の背景にあると感じています。

人気が高まる、2004年築の3つのヴィンテージマンション

R100 tokyo 会員のアンケートでも上位にランクインしたマンションの中には、2000年代初頭に建てられたものが目立ちました。特に私が「2004年シリーズ」と定義している2004年築の「ザ・ハウス南麻布」「パークマンション千鳥ヶ淵」「オパス有栖川」は、最近知名度を高めています。土地の歴史も加味すると、この3つのマンションは別格の存在だと感じています。

まず、2000年代初頭の都心のマンションを取り巻く状況について振り返りましょう。当時、バブルとその崩壊処理が落ち着き、都心に住まいを求める人が増えていました。それは、2000年に首都圏のマンション新規供給個数が史上最多の9万5635戸をマークしたことにも表れています（参考：不動産経済 マンション・データニュース）。

この時期、建築基準法の改正などもあり、タワーマンションが続々と登場し、高級マンションのニーズが高まりました。2003年に六本木ヒルズが完成し、レジデンス棟が話題になったことを覚えている人も多いと思います。また、当時は都心でも地価が今より低く、建物と設備にふんだんにお金をかけていました。

1「ザ・ハウス南麻布」

広い敷地を生かした、ラグジュアリーな共有部

新築販売時にも話題になった「ザ・ハウス南麻布」は、エントランスやロビーなど、共用部がゆったりと取られ、パーティールーム、アートギャラリー、ゲストルーム、ゴルフレンジなども併設されています。

「ザ・ハウス南麻布」の土地にはかつて西武鉄道の創業者・堤康次郎の邸宅とセゾングループの迎賓館「米荘閣」がありました。2000年代初頭は、このほかにも政財官界の重鎮の邸宅や企業のクラブハウスや社宅が次々と不動産市場に出ており、その多くはマンションになりました。その中には邸宅時代の門や庭、樹木が残っているケースもあります。ちなみに、「ザ・ハウス南麻布」のエントランス前のバラの花壇は米荘閣時代を継承するものです。

2　「パークマンション千鳥ヶ淵」

皇居を望むことができる由緒正しいロケーション

2004年シリーズの中でも立地のよさが際立つのが「パークマンション千鳥ヶ淵」。皇居至近にあり、都心の自然を四季折々に感じながら暮らすことができます。千鳥ヶ淵の水面のきらめきも美しく、都心であることを忘れるほどです。ここにはもともと、戦後に外国人向けホテルとして開業したフェアモントホテルがありました。古地図を見ると「三井邸」とあり、三井グループゆかりの土地であることがわかります。

「パークマンション千鳥ヶ淵」は建物も意匠を凝らしています。エントランスには、日本の左官職人や漆職人を起用。ほかにも、江戸を感じるあしらいがされており、東京が重ねてきた時間を、肌で感じながら暮らせる邸宅マンションです。

3「オパス有栖川」

都会の一等地をぜいたくに使った静寂を感じる住まい

2004年シリーズの最後に紹介するのは、広尾の邸宅マンション「オパス有栖川」です。北条坂の高台にあり、有栖川宮記念公園を望む絶好の立地で知られています。

ここの大きな特徴は、ぜいたくに土地を使っていることでしょう。2,000坪を超える敷地は、建物を囲むように植栽がされており、喧騒を遠くに感じます。また、敷地の入り口からエントランスまでアプローチがとても長いのも特徴です。比較的交通量が多い道に面しているのですが、アプローチと滝のモニュメントのせせらぎ音が、車の音をほぼ消しているので、エントランスに立つと、騒音がほとんど感じなくなり、驚きます。

これは、スケープデザインを担当した庭園デザイナーの枡野俊明さんが、地形や自然条件などを加味しつつ、「『邸宅』を積み上げ、安らぎと普遍性があるマンションを作る」とプランニングしたからでしょう。古地図を見ると、ここ一帯には大名の邸宅がありました。庭園空間や共用部の石積みの壁など、伝統的なお屋敷や寺院を思わせるあしらいがされており、まさに邸宅を積み上げた共同住宅が実現しています。

ほかにも、2000年初頭に販売されたマンションは、好立地なだけでなく、歴史と個性がある土地に建てられていることが多いです。また、企画・設計に携わった方々の「いいものを作りたい」という熱意を随所に感じます。今回ご紹介したヴィンテージマンションは、これらの特徴をより強く感じるものばかりです。これからも時間を重ね、さらに価値が高まっていくと確信しています。

 

3回目は、アンケートから明らかになったヴィンテージマンションに対するお客様の意識や購入のポイントなどをご紹介します。